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租房也是安居?大城市三成人口或將長期租房

  • 時間:2018-05-31 18:51 編輯: 來源: 閱讀:423
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摘要: 租房“補課”刻不容緩。  世聯行曾做過一項統計,深圳首次置業年齡已經從2012年的33歲提高到2016年的36歲,北京首次置業年齡則從2012年的36歲提高到2016年的38歲。首次置業年齡的延長意味著停留在租房市場的人群在增多

 租房“補課”刻不容緩。

  世聯行曾做過一項統計,深圳首次置業年齡已經從2012年的33歲提高到2016年的36歲,北京首次置業年齡則從2012年的36歲提高到2016年的38歲。首次置業年齡的延長意味著停留在租房市場的人群在增多。

  另據國家統計局最新數據顯示,我國目前在籍人口13.83億人,其中2017年的流動人口近2.5億,而以租住私房作為居住模式的人數占流動人口的67.3%。也就是說,我國流動人口增速從持續增長趨于穩定,隨著城鎮化建設步入中后期,住房租賃市場有待擴容。

  提高供應量是租房市場亟待解決的問題。足夠的供應量意味著租金穩定以及租房市場更好的服務。相寓副總經理張多表示,他們曾在2017年做過一項統計,品牌公寓租房和房屋資產管理機構在全國市場上占有率只有5%。機構作為最有效率的運營主體,這是一個并不樂觀的數字。

  恰如萬科董事會主席、首席執行官郁亮所言,租購并舉早在1998年房改時就已提出,但是過去多年發展偏了。租賃現在是在“補課”,北上廣深等城市住房租賃市場需求很大。

  供不應求

  局部供不應求是租房市場目前最值得關注的問題。

  一方面,租房市場需求持續增長。根據《58集團2018一季度住房租賃市場報告》,北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分別為7.22%和12.18%。在新一線城市中,無錫、南京、合肥、杭州的租房需求增速表現亮眼,分別為10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。這一數據從全年維度看更為明顯。2017年全國租房需求較2016年增長57%,第四季度租房需求較2016年同比增長71%。

  與此同時,各城市租金也呈上漲趨勢。《58集團2018一季度住房租賃市場報告》租金數據顯示,今年一季度全國人均月租金為793元,和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金為2514元,在全國仍處于領跑位置,同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金領跑新一線城市,長沙、重慶、青島等新一線城市住房租賃人均月租金均有不同程度的漲幅。

  據千龍網云房數據中心統計,今年1季度,上海市月租金67.7元/平方米,同比上漲4.0%;深圳市月租金76元/平方米,同比上漲3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米,同比上漲6.3%;南京市月租金44.8元/平方米,同比上漲1.1%。

  隨著租金上揚,控租金首次出現在房地產調控中。住建部5月19日在其官方網站發文稱,將“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松”,并提出了6項具體措施。在這6條措施中,“控租金”被首次提及;5月28日,《人民日報》發表評論文章《樓市有“緊”才有“穩”》。其中提出:一旦市場出現異常波動,地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任,調控務必當機立斷。

  值得關注的是,品牌公寓是近年來新興的租賃類型,其裝修風格多樣、服務較好、房源多位于交通便利地段等因素,受到廣大年輕人的喜愛。對于房源的來源傾向,49%的租房人群傾向于選擇個人房源,32%的用戶對于品牌公寓的傾向性更高。不過,市場也普遍認為,當下品牌公寓租金較高。

  蘑菇租房聯合創始人龍東平說:“整體看租房市場是供不應求的。提高市場供應量很重要,這意味著租金平衡以及租房者可以享受更好的服務。”

  機構運營者占比低

  從供應端來看,近年來隨著國家大力推行租購并舉,提供租房的主體不斷增多。不過從目前來看,這些“補課”仍然不夠。

  相寓副總經理張多在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,租房變化主要在于這幾年的供應主體結構變化。租房形式主要有三種:一是通過網站或貼條小廣告,租戶直接找到房東或二房東,經紀不會參與其中;第二種是由經紀主導的普租或經紀業務,一端是業主端,另一端是客戶端,能解決他們的信息及時匹配問題;第三種是機構運營者,比如長租公寓,目前形式主要有集中式和分散式。從這三種結構來看,機構運營者比例在增加,但這是因為其原來占比太低。

  世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理也表示,從目前來看,中國機構運營者提供的租房市場份額在全國來講不超過5%,而日本已經超過70%,美國、德國也都是在40%~50%。租賃市場規范一定需要機構化,也就是用B to C的方式來解決這個問題。

  不過值得關注的是,盡管長租公寓備受關注,但盈利是行業的普遍難題。甘偉認為,對于長租公寓市場而言,雖然政府已經把房屋租賃置于國家戰略高度了,但實際上一些具體的政策還沒有落實,公寓需要忍受一定時間虧損。要么全面漲租金,要么政府給予一定補貼或稅收優惠,或者在與物業合作上給予運營者一些綠燈。目前最欠缺的是政策和金融支持,如能獲得支持,就可使運營商忍受這段時期的煎熬。

  從機構運營者角度,張多也提出了現實問題,“租房人群對房屋關注的核心點依然聚焦在價格和位置。我們要提供給他們品質服務是沒錯的,但不是所有人都消費得起這個服務。”

  租房成為一種生活方式?

  盡管租房是目前市場中關注度非常高的話題,但從我國租房市場發展來看,租房仍然不能代替買房真正成為一種生活方式。

  甘偉認為:“租售并舉、租售同權的核心價值,就是原來需要由買房來獲得生活品質的群體,可以用租房解決需求,這才最具有里程碑意義。但如果人們到了要結婚或者要養小孩時仍然一定要買房,那么租房時代就還沒有來臨。”

  21世紀經濟報道調查發現,目前對不少租房者而言,最大的困擾仍然是租購同權。比如,在子女教育等問題上,租房者能否享受與購房者同等權益。

  另外張多認為,對于買房,我國有著濃厚的社會倫理和傳統情懷。“買房形式和結構會發生一些調整。比如年輕人不會因為買房將生活品質降到很低。他們可能選擇回老家買或在其他城市購買,而后再去考慮升級置業,這是主流想法。”

  不過隨著租房年齡層的變化,租房者觀念也在發生變化,年輕一代愿意將更多收入占比花在租金上。據蘑菇租房統計顯示,收入方面,月收入在 5001-8000 元區間的人數占比最多。通過租金收入比的調查發現,55.6%的租客將50%以上的月收入貢獻給每月房租,而租金收入比小于30%的人僅占16.8%。另外,78%的租房者認為,目前房租較貴。同時,租房群體也給出了他們的理想租金標準。在北上廣深四座城市中,49.7%的租房者認可月租金1500-2500元為理想范圍;在南京、杭州等幾個租房市場擴張較快的城市中,53%的租房者認可的理想月租金范圍是1000-1500元。

  安居客首席分析師張波認為,破除“買房才是安居”這一長久以來中國人的居住觀念,不是一朝一夕之事,也并非增加了租賃房源供給量或者出臺相應法律法規之后,人們的住房觀念就會馬上改變。“租房也是安居”需要一個過程,值得關注的是,90后更容易接受租房觀念,也更愿意選擇租房,相信未來中國的租賃市場在一二線城市的發展步伐會進一步加快,更多人接受更長時期甚至一輩子租房生活。另外,從國外發達國家經驗來看,通過租房解決住房問題的比例遠高于中國,例如德國大城市租房人群比例高達六成。中國一二線城市居住需求將形成三分格局,即商品房、保障房、租房,未來超過三成人在大中城市租房,應該是個普遍現象。


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