在房屋認購書中定金與訂金有什么區別?
更新:2018-10-17   瀏覽量(268)
摘要:在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念,是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合

在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念,是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定:定金應以書面形式約定,不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金,即產生相應的法律后果。

另一方面,定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應承擔相應的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。

訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,是當事人的一種支付手段,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

值得一提的是,簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書后反悔,發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約,不與購房者簽訂正式的預售合同,則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。

由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,并根據自己的實際情況慎重行事。

房屋認購書中定金與訂金的區別

1)在“房屋認購書”中約定的為“訂金”:

《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第2十二條第2款規定:“房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。”此種情況下,買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質,否則到時想要主張“定金”的權利的話,將不會被人民法院支持。

2)、在“房屋認購書”中約定的為“定金”:

《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”也就是說,買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前,如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的,出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因,比如合同不能協商一致,出賣人應當將定金返還買受人。

消費者與開發商即使簽訂了書面商品房預售合同,實際上也還只是一種意向書。在房屋實際交付時,雙方須另行簽訂正式的房屋買賣合同。購房者只有在與開發商簽訂房屋買賣合同,交付了購房款、拿到開發商開具的發票后,才能向主管部門申辦產權證。


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